Eigennutzer entscheiden meistens „aus dem Bauch heraus“, ob sie eine Immobilie kaufen. Bei der ersten Besichtigung wird überlegt, wie die Möbel gestellt werden oder, ob die Küche den Ansprüchen gerecht wird. Sind die Wände frisch gestrichen und eventuell noch die Bäder neu gemacht, fragt der Laie häufig nicht weiter nach.

Der Kauf einer gebrauchten Immobilie

„Gekauft wie gesehen“, so ist das grundsätzliche Prinzip beim Kauf einer gebrauchten Immobilie. Zwar muss ein Verkäufer auf Mängel hinweisen, doch sind private Verkäufer in der Regel nicht vom Fach und können mögliche Schäden oder gar anstehende Instandhaltungen nicht richtig beurteilen. Hinzu kommt, dass private Verkäufer emotional mit der eigenen Immobilie verbunden sind. Häufig erzählen Immobilienbesitzer stolz über ihre erbrachten Eigenleistungen. In vielen Fällen sind diese Handwerksarbeiten allerdings nicht nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt.

Was ist der Unterschied zwischen Nutz- und Wohnfläche?

Nachträglich ausgebaute Keller, Speicher oder neu errichtete Terrassen erhöhen nicht automatisch die Wohnfläche. Hinzu kommt die Frage, was genau zur Wohnfläche zählt. Da es in Deutschland dafür verschiedene Berechnungsgrundlagen gibt, kann es zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Die jeweilige Landesbauordnung gibt darüber hinaus Auskunft, welche Räume zu Wohnzwecken zugelassen sind. Je nach Bundesland sind auch hier Unterschiede möglich. Nicht nur bei der Immobilienbewertung und bei der Ermittlung des Beleihungswertes für die Banken spielt es eine Rolle, ob es sich um Nutz- oder Wohnfläche handelt. Auch bei der Vermietung spielt die Wohnfläche eine entscheidende Rolle. Wer hier den Quadratmeterpreis der Wohnfläche auch für die Nutzfläche zahlt, verliert unter Umständen Geld und reduziert damit die erwartetet Rendite. Nicht selten landet am Ende der Streitpunkt Wohnfläche dann vor Gericht.

Welche Fallstricke gibt es noch zu beachten?

Die Liste scheint fast endlos. Die seit Jahren anhaltende Niedrigzinsphase, geringe Alternativen bei der Geldanlage führen dazu, dass Immobiliensuchende bereit sind, mehr Geld auszugeben, als die Immobilie am Markt wert ist. Aus Angst, die Wunschimmobilie nicht zu bekommen, sind Käufer bereit, auf die Prüfung zu verzichten. So werden schnell mal „Schwarzanbauten“ oder Leitungsrechte übersehen. Im Übrigen gibt es eine Vielzahl an Rechten und Belastungen, wie Altlasten, Baulasten und anderen Dingen, die den Wert einer Immobilie mehr oder weniger stark beeinflussen können.

Das Ingenieur- und Sachverständigenbüro Sauer hat seit über 20 Jahren Erfahrungen in der Baubranche und in der Immobilienkaufberatung. Wir begleiten Käufer und Verkäufer sowie Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) vor einem Immobilienerwerb und bei Bauabnahmen.

Foto von Nolan Issac auf Unsplash