Wir bewerten Immobilien seit über 20 Jahren

Verkehrswertgutachten

im Sinne des § 194 BauGB

Das Verkehrswertgutachten ist eine verlässliche Wertermittlung eines bebauten oder unbebauten Grundstücks. Es wird vom Sachverständigen neutral und unabhängig erstellt. Insbesondere geeignet ist das ausführliche Gutachten zur Vorlage bei Behörden, Ämtern oder Gerichten. Damit können sich Dritte oder Fremde einen umfassenden Eindruck von der Immobilie machen.

Der Verkehrswert ist dabei der geschätzte Wert, zu dem eine Immobilie unter bestimmten Bedingungen am Bewertungsstichtag zwischen einem Käufer und einem Verkäufer üblicherweise am Markt erworben werden könnte. Dabei werden persönliche Verhältnisse, wie beispielsweise individuellen Bedürfnisse oder Zwänge, nicht berücksichtigt.

Das Baugesetzbuch ist die gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung von Immobilien in Deutschland. Der § 194 des BauGB regelt die Ermittlung des Verkehrswerts.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) konkretisiert die Wertermittlungsrichtlinien des Baugesetzbuches und enthält detaillierte Vorgaben zur Bewertung von Grundstücken und Gebäuden. Dabei spielen unterschiedliche Bewertungsmethoden eine Rolle, wie zum Beispiel das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren.

  • Besichtigung der Immobilie (Ortstermin)
  • Begutachtung der Lage und des Umfeldes der Immobilie
  • Sichtung der zur Verfügung gestellten Unterlagen (z. B. Grundrisse, Schnitt, Wohnflächenberechnung etc.)
  • Erstellung eines Verkehrswertgutachtens 
  • Druckausfertigung des Gutachtens, gebunden in 1-facher Ausfertigung
  • Bereitstellung des Gutachtens in digitaler Form als PDF-Datei
  • Bei offiziellen oder gerichtlichen Auseinandersetzungen
  • Als Nachweis gegenüber Forderungen des Finanzamtes
  • Bei Scheidungen
  • Bei Erbauseinandersetzungen, vorzeitigem Erbe
  • Bei Schenkungen und Übertragungen von Immobilien
  • Bei einer Verwertungskündigung
  1. Schriftliche Beauftragung
  2. Einholung der erforderlichen Unterlagen
  3. Ortstermin
  4. Erstellung Gutachten

Bearbeitungszeit: Sobald alle Unterlagen vorliegen und der Ortstermin durchgeführt wurde, beträgt die Bearbeitung ca. 3-4 Wochen.

Kurzgutachten

Das Kurzgutachten ist eine „verkürztes“  Verkehrswertgutachten, auch „Marktwertermittlung“ genannt. Diese Form ist für Auftraggeber geeignet, die schnell und zuverlässig den Wert ihrer Immobilie wissen möchten und keinen Wert auf ein ausführliches Gutachten legen. 

Das Kurzgutachten bieten wir bei sogenannten Standardimmobilien wie zum Beispiel unbebaute Grundstücke, Einfamilienhäuser, kleineren Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen an. 

Das Kurzgutachten ist bei sogenannten Standardimmobilien ohne Rechte und Belastungen wie zum Beispiel unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, oder Eigentumswohnungen möglich.

  • Besichtigung der Immobilie (Ortstermin)
  • Sichtung der zur Verfügung gestellten Unterlagen (z. B. Grundrisse, Schnitt, Wohnflächenberechnung etc.)
  • Erstellung eines Kurzgutachtens 
  • Druckausfertigung des Gutachtens, gebunden in 1-facher Ausfertigung
  • Bereitstellung des Gutachtens in digitaler Form als PDF-Datei

Es erfolgt weder eine ausführliche Lagebeschreibung und Baubeschreibung noch die Begutachtung der Lage und des Umfeldes der Immobilie. Die Bewertung der Bausubstanz hinsichtlich etwaiger Mängel und Schäden (z.B. Bauschäden, Feuchtigkeit im Mauerwerk, Holzschädlingsbefall etc.), die Bewertung von Rechten und Belastungen (Abt. II Grundbuch), Erbbaurechten, Baulasten etc. erfolgen nur im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens. Auf Erläuterungen zur Ableitung der Wertansätze und die sachliche Erläuterung aller Vor- und Nachteile der Immobilie wird beim Kurzgutachten verzichtet. Die Bewertung von Photovoltaikanlagen o. ä. erfolgt nur im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens.

Flächenangaben, wie z. B. Grundstücksfläche oder Wohnfläche werden ungeprüft vom Auftraggeber übernommen. Auftragsgemäß wird auf die Einsicht ins Altlastenkataster, Denkmalliste, Bebauungsplan etc. verzichtet.

  • Beim Verkauf einer Immobilie
  • Bei familieninternen Nachlassregelungen
  • Zur Vermögensaufstellung oder -übersicht
  • Für alle außergerichtliche Zwecke
  1. Schriftliche Beauftragung
  2. Einholung der erforderlichen Unterlagen
  3. Ortstermin
  4. Erstellung Gutachten

Bearbeitungszeit: Sobald alle Unterlagen vorliegen und der Ortstermin durchgeführt wurde beträgt die Bearbeitung ca. 14 Tage.

Rechte und Belastungen

bei der Wertermittlung

Rechte und Belastungen spielen eine wesentliche Rolle bei der Immobilienbewertung, da sie erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie haben können. In der Regel sind alle grundstücksbezogenen Rechte und Belastungen im Grundbuch gesichert.

Lasten, die nicht im Grundbuch gesichert sind, beziehen sich auf Verpflichtungen oder Belastungen, die nicht formell im Grundbuch eingetragen sind. Solche nicht im Grundbuch gesicherten Lasten können dennoch die Nutzung oder den Wert eines Grundstücks beeinträchtigen.

Hier einige Beispiele:

Dienstbarkeiten:
Hierzu zählen verschiedene Nutzungsrechte wie Wegerechte, Leitungsrechte oder Überbauungsrechte. Diese Rechte gestatten Dritten die Nutzung eines Teils des Grundstücks.

Reallasten:
Reallasten sind grundstücksbezogene Belastungen, die den Eigentümer zur Leistung einer bestimmten Geldsumme oder zu Naturalleistungen verpflichten. Beispielsweise könnte dies die Verpflichtung sein, eine bestimmte Zahlung an einen Begünstigten zu leisten.

Wohnungsrechte und Dauernutzungsrechte:
Hierbei handelt es sich um das Recht einer bestimmten Person, eine Wohnung auf dem Grundstück zu nutzen, während sie nicht Eigentümer ist.

Nießbrauch:
Der Nießbrauch gewährt einer Person das Recht, die Früchte (z. B. Mieteinnahmen) aus einem Grundstück zu ziehen oder das Grundstück selbst zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Dies kann die Verwendung der Immobilie erheblich beeinträchtigen.

Erbbaurecht:
Beim Erbbaurecht wird das Grundstück von dem Gebäude getrennt, und jemand anderes hat das Recht, oft für einen bestimmten Zeitraum, auf dem Grundstück zu bauen und zu nutzen.

Altlasten:
Altlasten, wie Bodenkontaminationen oder Umweltauflagen, können erhebliche Auswirkungen auf den Verkehrswert haben.

Baulasten:
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die im Baurecht begründet sind. Hierzu gehören beispielsweise Verpflichtungen zur Herstellung oder Duldung von bestimmten Bauvorhaben.

Sonderfälle

der Wertermittlung

Neben den einfachen Bewertungen für Privatpersonen erstellen wir Gutachten für Geschäftskunden, aber auch für private Anleger.
  • Bewertung und Beurteilung von Immobilienbeständen oder Immobilieninvestitionen
  • Kalkulationsverfahren für Immobilieninvestitionen oder Bauträgerprojekte
    Ertragswertermittlungen bei speziellen Nutzungen (z. B. Gastronomie, Freizeitanlagen, Landwirtschaftsflächen etc.)
  • Bewertung und Beurteilung von Immobilienbeständen oder Immobilieninvestitionen
  • Kalkulationsverfahren für Immobilieninvestitionen oder Bauträgerprojekte
    Ertragswertermittlungen bei speziellen Nutzungen (z. B. Gastronomie, Freizeitanlagen, Landwirtschaftsflächen etc.)
  • DCF-Verfahren (Discounted Cash-Flow-Verfahren)
  • Residualwertverfahren
  1. Schriftliche Beauftragung
  2. Einholung der erforderlichen Unterlagen
  3. Ortstermin
  4. Erstellung Gutachten

Beleihungswert

Wir erstellen Beleihungswertgutachten nach den Anforderungen des Pfandbriefegsetzes (PfandBG) und der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).
  • Nachvollziehbare und anerkannte Wertermittlungsverfahren
  • Kurze Beschreibung der Immobilie 
  • Schriftliches Gutachten 
  • Digitale Ausfertigung (PDF)
  1. Schriftliche Beauftragung
  2. Einholung der erforderlichen Unterlagen
  3. Ortstermin, sofern erforderlich
  4. Erstellung Gutachten
Immobilienbewertung, Immobiliengutachten, Bauingenieur, Bauschäden, Baumängel

Sabine Sauer

Diplom Bauingenieurin FH

  • 2000 bis 2020 bestellte Gutachterin beim Gutachterausschuss des  Gemeindeverwaltungsverbands (GVV) Rauenberg für die Gemeinden Rauenberg, Malsch und Mühlhausen sowie den Ortsteilen.
  • Seit 2020 bestellte Gutachterin beim Zweckverband Gutachterausschuss Südöstlicher Rhein-Neckar
  • Seit 2019 durch den DGSV e. V. zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung und Schäden an Gebäuden
  • Seit 2019 DEKRA zertifizierte Sachverständige für Bauschadenbewertung
  • Seit 2020 zertifizierte Bau-Sachverständige für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken durch die ADA InViVo gemäß DIN EN ISO/IEC 17024

Noch Fragen?

  • Grundstücke, Abrissgrundstücke
  • Ein- und Mehrfamilienhäuser
  • Wohn- und Geschäftshäuser
  • Wohn- und Teileigentum
  • Gewerbeimmobilien
  • Büro-, Handels- und Industrieimmobilien
  • Hotels und Gaststätten
  • Alten- und Pflegeheime
  • Freizeitanlagen
  • Landwirtschaftsflächen
  • etc.

Für die Bewertung eines bebauten oder unbebauten Grundstückes werden eine Vielzahl von Unterlagen benötigt. Einige sind zwingend notwendig. Hier finden Sie einen Auszug der wichtigsten Unterlagen.

  • Grundbuchauszug
  • Wohnflächenberechnung
  • Grundrisse
  • Teilungserklärungen bei Teileigentum
  • Liegenschaftskarte
  • Erbpachtverträge bei Erbbaurecht
  • Mietverträge bei vermieteten Immobilien

Die Checkliste mit allen für Ihre Bewertung notwendigen Unterlagen erhalten Sie mit unserem Auftrag. Alle wesentlichen  Unterlagen sollten uns spätestens 7 Tage vor Ortstermin vorliegen, damit dem Sachverständigen ausreichend Zeit bleibt sich einzuarbeiten. 

  • Nießbrauch
  • Erbbaurecht
  • Wohnungsrecht
  • Leitungsrecht
  • Wegerecht
  • Überbau
  • Sonstige Besonderheiten (Altlasten, Baulasten)
  • etc.
  • Privatpersonen
  • Erbengemeinschaften
  • Unternehmen
  • Immobilienmakler
  • Hausverwaltungen
  • Finanzinstitute und Banken
  • Rechtsanwälte, Notare und Gerichte
  • Steuerberater
  • Bauträger
  • Architekten
  • etc.
  • Kauf und Verkauf
  • Ehescheidung
  • Erbe, Schenkung und Vermögensübertragungen
  • Forderungen des Finanzamts und Steuerfestsetzungen
  • Überprüfungen von Gutachten
  • Standort- und Renditeanalysen
  • Feststellung von Betriebsvermögen
  • Überführung von Firmeneigentum in das Privateigentum
  • Immobilienfinanzierungen
  • Immobilienverwertungen oder Verwertungskündigungen
  • etc.

Rhein-Neckar-Kreis:
Städte:

  • Eppelheim
  • Hemsbach
  • Hockenheim
  • Ladenburg
  • Leimen
  • Neckargemünd
  • Rauenberg

Gemeinden:

  • Altlußheim
  • Angelbachtal
  • Bammental
  • Brühl (Baden)
  • Dielheim
  • Dossenheim
  • Edingen-Neckarhausen
  • Gaiberg
  • Heddesheim
  • Hirschberg an der Bergstraße
  • Ilvesheim
  • Ketsch
  • Laudenbach
  • Malsch
  • Mauer
  • Meckesheim
  • Mühlhausen (Kraichgau)
  • Neulußheim
  • Nußloch
  • Oftersheim
  • Plankstadt
  • Reilingen
  • Sandhausen
  • St. Leon-Rot
  • Wiesenbach
  • Wilhelmsfeld
  • Zuzenhausen

Stadt Heidelberg:

  • Schlierbach
  • Altstadt
  • Königstuhl
  • Kohlhof
  • Molkenkur
  • Speyerer Hof
  • Bergheim
  • Weststadt
  • Südstadt
  • Mark-Twain-Village
  • Rohrbach
  • Rohrbach-Hasenleiser
  • Bierhelder Hof
  • Kirchheim
  • Pleikartsförster Hof
  • Patrick-Henry-Village
  • Pfaffengrund
  • Wieblingen
  • Handschuhsheim
  • Neuenheim
  • Boxberg
  • Emmertsgrund
  • Ziegelhausen
  • Peterstal
  • Bahnstadt

Stadt Mannheim:

  • Feudenheim
  • Friedrichsfeld
  • Innenstadt
  • Käfertal
  • Lindenhof
  • Neckarau
  • Neckarstadt
  • Wohlgelegen
  • Neuostheim
  • Neuhermsheim
  • Rheinau
  • Sandofen
  • Schwetzingerstadt
  • Oststadt
  • Seckenheim
  • Waldhof
  • Wallstadt

Karlsruhe Stadt und Landkreis:

  • Karlsruhe
  • Bruchsal
  • Östringen
  • Philippsburg
  • Stutensee
  • Waghäusel
  • Bad Schönborn
  • Kronau

Hessen:

  • Heppenheim
  • Bensheim
  • Lorsch
  • Zwingenberg
  • Alsbach-Hähnlein
  • Bickenbach
  • Seeheim-Jugenheim
  • Pfungstadt
  • Darmstadt

Rheinland-Pfalz:

  • Speyer
  • Limburgerhof
  • Neuhofen
  • Waldsee
  • Otterstadt
  • Altrip